專題故事
恒隆地產結集出版 二十五年董事長致股東函 329
  • 友善列印版本

    05/2016

    歷史見證着我們的成長,記錄了我們走過的每段路、每一步,同時亦為我們的未來提供參考和指引。

     

    陳啟宗自一九九一年一月出任恒隆的董事長以來,每年都會於公司的中期和年度報告親自撰寫致股東函,向股東匯報公司的業績和分享他對經濟前景的看法。

     

    適逢今年陳啟宗任職董事長二十五周年,公司將他於恒隆地產一九九零至二零一五年年度報告書內撰寫的「董事長致股東函」輯錄成全新書冊 ──《25 Years in Retrospect》,作為公司在過去二十五年來的成長印證。

     

    《25 Years in Retrospect》設計特色

    在凹凸有致的《25 Years in Retrospect》封面上,只要細心留意,便能看到恒隆旗下在香港和內地的十二個世界級物業的單線圖,配合閃亮的金線和銀線的點綴,富有意義的數字「25」呈現眼前。

     

    為使讀者對恒隆在過去二十五年有概括的認識,書中加入了五個摘要,清楚地將公司在每一段時間內的重要里程簡述出來。

     

    每封致股東函的「Executive Summary」概述了公司當年的重要事件和舉措,讓讀者在深入閱讀全文前能對恒隆的發展有基本的掌握。

     

    董事長親筆撰寫每年的致股東函

    陳啟宗自出任董事長以來,已於恒隆集團及恒隆地產的中期及年度報告書中撰寫了一百零二篇致股東函,總數超過十九萬八千字,而被翻譯成的中文字數則超過三十四萬字。

     

    致股東函的內容最初只集中向股東交待公司的業務狀況及發展策略,發展至後期,陳啟宗亦深入分析香港、內地及環球的經濟狀況,與本港及海外市場人士分享其見解。

     

    公司於五月十一日(星期三)舉行了一個傳媒聚會,向二十多位傳媒朋友介紹最新書冊,會場亦展示了公司過去二十五年來的年報。席間,有記者問到陳啟宗對哪一本年報最有感覺時,他說:「第一本是頗特別的。」

     

    陳啟宗在聚會上與傳媒分享他對環球政經時局、內地經濟狀況和香港市道前景的看法。聚會歷時約兩小時,最後陳啟宗為每位傳媒朋友送上親筆簽名的最新書冊。

     

    陳啟宗的妙問妙答

    當被問及為何致股東函在去年有這麼大的迴響時,陳啟宗笑說:「我自己都不明所以!都寫了二十五年了,年年都是這樣寫的!」

     

    陳啟宗替每位在場傳媒的書冊上簽名時,有傳媒問及,有沒有股神巴菲特的感覺。陳啟宗笑着回應:「人家的是世界級,我的只是本地級!」另一位記者笑道:「那你就是本地級的巴菲特。」陳啟宗立即笑說:「是你說的!我沒有這樣說!」

     

    談及中國的經濟問題,有傳媒問道:「除了經濟上要與國際接軌之外,制度上是否都需要?」陳啟宗表示:「全世界都在尋找一個更好的制度,西方人士認為他們的制度是最好的,這種想法不可取。為甚麼制度不可以創新?西方的那一套已經越走越遠,走進一個死胡同。他們都在反問自己的一套,所以不應該盲目的跟從西方的那一套。」

     

    只選好的 只做對的

    全新書冊透過陳啟宗的文字,回顧公司過去二十五年的步伐,記載公司多年來如何乘風破浪,在市場上抓緊機遇,亦透視他如何憑藉策略性的部署,帶領公司無論在任何環境下,都能創出理想成績,秉持「只選好的 只做對的」的營運理念,持續發展,為股東帶來理想的成果。

     

    《25 Years in Retrospect》已上載至恒隆網站,歡迎瀏覽和下載:http://www.hanglung.com/en-US/media-center/publications/25-retrospect

     

    掌握機遇 • 持續發展

    過去二十五年,恒隆地產的發展與香港和內地的經濟環境息息相關。回顧過去四分之一個世紀的董事長致股東函,不難發現我們每每能在適當的時機,把握發展機遇,為股東爭取最大回報。

     

    發展至今天,恒隆地產已在內地八個城市營運及發展十個項目,並矢志發展為一家備受尊崇的全國性商業地產發展商。

     

            大環境         恒隆發展

     

    1991

    • 中英雙方就香港新機場財務安排達成協議,簽署新機場諒解備忘錄。
    • 陳啟宗出任淘大置業及恒隆有限公司董事長。

     

    1992

    • 赤鱲角香港國際機場正式動工
    • 投資上海徐家匯發展項目。其後發展成現時的港匯恒隆廣場。
    • 以港幣九億元,及其後二十年內繳付港幣二十億元之租約款項,購入中環渣打銀行大廈,即恒隆地產現時的總部。

    致股東函(1992/93年報):

    「本集團目前正致力於四項主要發展:(1)繼續選擇性地收購出租物業;(2)完成發展中物業;(3)提高現有物業組合之收益;及(4)增加在中國市場之投資。」

     

    1993

    -
    • 山頂廣場開業

    致股東函(1993/94年報):

    「管理層對此項別具特色之物業之前景充滿信心,該物業乃太平山頂唯一具規模之建築物,而山頂乃每年九百萬來港遊客趨之若鶩之遊覽勝地。」

     

    1994

    致股東函(1994/95年報):

    「現時正值熊市……就購買物業而言,我們必須加以抑制及不作任何舉動,直至大市開始回升為止。」

     

     1995

    -
    • 以港幣八億六千萬元投得半山司徒拔道地皮。其後發展成御峯。

    致股東函(1995/96年報):

    「本公司的審慎政策終於獲得成果,當去年十二月機會來臨時,本公司立即行動,成功擊敗十二個競爭對手,在政府土地拍賣會中購得一幅位於司徒拔道之土地。」

     

    1996

    -
    • 翻新大丸百貨公司舊址,名店廊開業。

    致股東函(1996/97年報):

    「本公司乃於九零年代之首數年當物業價格較低時,積極擴大租務物業組合……現在物業價格既然恢復颷升,本公司自應趁機出售圖利,畢竟市道絕非恆久暢旺。」

     

    1997

    • 亞洲金融風暴,至一九九八年八月,港府動用外匯儲備入市,打擊炒家。
    • 完成收購藍塘道物業。發展成今天的藍塘道23-39豪宅項目。

    致股東函(1997/98年報):

    「本集團自一九九二年及一九九三年斥資近七十億元購入租務物業後,於一九九三年十一月起即停止有系統之置業行動,並於同月發行可換股優先股集資逾二十三億元。此後,本集團除維持派息穩定增長外,基本上一直累積資金。」

     

    1998

    致股東函(1998/99年報):

    「本集團或可稱為香港最有耐性之投資者……本集團於有需要之際耐心等候,亦會於條件成熟時揮軍出擊。」

     

    1999

    -

    • 上海的港匯廣場開幕(現名為港匯恒隆廣場)
    • 投得機鐵九龍站四期發展項目,發展成君臨天下。

    致股東函(1999/2000年報):

    「坐落地點乃港匯廣場之商場賴以異軍突起之兩個主要致勝原因之一。少數其他商場亦坐落於上海市之優越地點,但當中絕無一個商場之面積能與港匯廣場之商場相比。」

     

    2000

    • 科網股爆破
    • 以港幣二億五千一百萬元投得何文田迦密村街與孝民街交界地皮。其後發展成君逸山。
    • 以港幣八億五千萬元投得西九龍興華街西地皮,總樓面面積約一百二十八萬平方呎。其後發展成碧海藍天。
    • 以港幣二十五億八千萬元投得西九龍海輝道地皮,總樓面面積約一百六十三萬平方呎。其後發展成浪澄灣。

    致股東函(2000/01年報):

    「雖然同一產品在上海之售價較香港略為昂貴,但在上海之銷路明顯更快。這亦提供另一證明,吾等決不應低估中國正在上升之購買力及其經濟能力。」

    「中國有可能是本集團未來獲取增長之地區。汲取在中國經營業務達九年之經驗,管理層採取謹慎態度可以理解。」

     

    2001

    • 中國加入世界貿易組織
    • 911事件
    • 淘大置業易名為恒隆地產
    • 恒隆有限公司易名為恒隆集團
    • 上海的恒隆廣場開幕

    致股東函(2001/02年報):

    「慶幸享有穩健之財政,而透過最近之集團重組,本集團物業發展項目之留置成本已獲得穩定之租金收入所支持。」

     

    2002

    • 港府推出穩定樓市措施,包括停止土地拍賣、暫停勾地、無限期停止興建及出售居屋、嚴控兩鐵土地供應。
    • 御峯落成

    致股東函(2002/03年報):

    「本集團雖然支持政府於去年十一月公布刺激樓市之大部份措施,但該等措施亦帶來頗多不明朗因素,特別是政府停止賣地為期十三個月、至今年十二月方屆滿之措施實有問題。」

     

    2003

    • SARS在香港爆發
    • 簽署《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》(CEPA)
    • 內地正式落實「個人遊」計劃
    • 君臨天下落成

    致股東函(2002/03年報):

    「本人永不會忘記該周日下午,香港行政長官董建華先生就沙士在淘大花園傳播而致電本人家中,其後本人之同事聯同衛生福利及食物局局長楊永強醫生所領導之公務人員,攜手共同找尋問題之源頭。」

    「中國內地實有許多富戶,彼等可來港及協助推動香港經濟。該項新政策實施僅數星期後,香港已感受其利好影響。」

    致股東函(2003/04年報):

    「本公司在內地將甚為進取……本公司已找到合適定位,能在可見將來為股東創值。」

    「中國之外部環境亦遠勝於本公司九十年代初首次踏足之時。」

     

    2005

    -
    • 以人民幣約七億六千萬投得瀋陽市瀋河區中街路地塊,發展為瀋陽的皇城恒隆廣場。
    • 投得天津市和平區興安路地塊,發展為天津的恒隆廣場。

    致股東函(2004/05年報):

    「過去一年乃本公司歷史之分水嶺。本公司於一月份購入天津一幅大型土地,為本公司第二階段之內地投資揭開序幕,並令本公司更接近目標,成為一家在中國居於領導地位之商場發展商及業主。」

    致股東函(2005/06年報):

    「本人由始至終堅信,中國值得擁有最好的物業…… 我們必須有遠見,為二十一世紀的中國建造項目。」

    「由進入內地市場首天起,我們已有明確的策略。」

     

    2006

    -
    • 以人民幣約八億九千五百萬投得瀋陽市瀋河區青年大街地塊,發展為瀋陽的市府恒隆廣場。
    • 以人民幣約六億八千五百萬投得無錫市崇安區人民中路地塊,發展為無錫的恒隆廣場。

    致股東函(2006/07年報):

    「要在中國內地物業市場取得成功,兩大關鍵因素是策略和執行。」

    「作為物業發展商,本人視集團為公眾藝術之創作人,以設計和建造上乘的建築物作為作品。」

    「集團對擴闊推行可持續發展已關注多時……『綠色發展』正漸成氣候,北京最高領導人明白,彼等不可盲目追求增長而禍延下一代。」

     

    2007

     -
    • 以人民幣約五億七千萬投得濟南市歷下區泉城路地塊,發展為濟南的恒隆廣場 。

    致股東函(2007/08年報):

    「最重要的問題是:未來十年如何及機會何在?答案似乎明顯不過─中國內地及對此具有專才者。」

     

    2008

    •  環球金融海嘯
    • 銅鑼灣名店坊及東九龍淘大商場完成翻新

    致股東函(2008/09年報):

    「財政年度開始時,環球經濟乃至中國經濟踉踉蹌蹌,到二零零八年最後數月時陡然急跌,直至二零零九年第二季時方有回穩跡象……此無疑是一九二九年大蕭條以來最嚴重的衰退。」

    「在近年之購置中,土地佔總項目成本之比重遠遠較低,而每單位可建面積之平均土地成本亦遠為便宜…… 這個成績有賴紀律和機敏的結合方能達至。」

     

    2009

    -
    • 以人民幣約十二億投得大連市西崗區五四路地塊,將發展為大連的恒隆廣場。
    • 以約四億一千五百萬人民幣投得無錫市崇安區健康路地塊,發展為無錫的恒隆廣場二期。

    致股東函(2009/10年報):

    「今年是恒隆五十周年──本人已故父親陳曾熙先生於一九六零年九月十三日創立恒隆集團,當時稱為恒隆有限公司。在首三十二年,吾等幾乎僅在香港經營。十八年前,吾等進軍上海後,開始有兩大重鎮……無需太久,吾等將成為一家真正的全國性公司。」

     

    2010

    • 內地政府推出調控措施,打壓樓價,包括推出限購令。
    • 陳南祿先生出任恒隆地產及恒隆集團董事總經理
    • 瀋陽的皇城恒隆廣場開幕
    • 恒隆地產由雙城運作(香港及上海),開始拓展至其他內地城市 。 

    致股東函(2009/10年報):

    「過去一年乃恒隆和本人之重大時刻。董事局一致決定在公司以外物色新領導人,並一致決定委任南祿出任此職。本人堅信,吾等找到一個最能確保集團持續成功之解決方案。」

    致股東函(2010/11年報):

    「我們的業務正從雙城運作邁進到全國性多點的跨地運作模式。我們從來不是一家營運密集的公司,但鑑於未來約十年將有二百萬平方米的高端商用物業落成,我們亦必須改變管理方針。」

     

    2011

    • 中央推出樓市調控政策,落實房產稅。
    • 濟南的恒隆廣場開幕
    • 以人民幣三十四億九千六百八十萬投得昆明市盤龍區東風東路地塊,將發展為昆明的恒隆廣場,預計於二零一八年起分期落成。

    致股東函(2011年報):

    「事實上,我們近十年來不停在華中和華西地區尋找地塊。幸好過去數年,我們察覺華西主要城市領導人的才能逐步提升,他們與本集團等外來投資者接觸而累積了經驗,令營商環境得到改善。」

     

    2012

    • 中共新一屆領導層就任,開始推行反腐反貪措施。
    • 推出「只選好的 只做對的」品牌推廣計劃
    • 瀋陽的市府恒隆廣場開幕

    致股東函(2012年報):

    「我們需要更強化系統,在公司所有層面建立一個更強大的道德文化。我們已經開始這項工作,並將繼續努力不懈,同時秉持管理層去年初採納的主題──『只選好的 只做對的』。」

     

    2013

    -
    • 無錫的恒隆廣場一期購物商場開幕
    • 以人民幣三十三億投得武漢礄口區京漢大道地塊,將發展為武漢的恒隆廣場,預計於二零一九年起分期落成。

    致股東函(2013年報):

    「互聯網已徹底改變我們的生活。對購物商場業務而言,互聯網帶來的影響,並非單單在於網上購物奪去我們部份業務,更在於它可以幫助我們創造銷售。」

    「基於這個原因,我們最近制定了一個名為EST的內部計劃,意思是體驗 (Experience)、服務(Service)和科技(Technology)。」

     

    2014

    -
    • 天津的恒隆廣場開幕
    • Fashion Walk展現全新形象

    致股東函(2014年報):

    「管理層正逐步把焦點從策略為本轉向營運為本……這活像要為飛行中的飛機更換引擎!」

    「放眼競爭環境,全中國只有極少數購物商場擁有良好(遑論卓越)的硬件。然而,很少人會否認,本公司擁有當中的佼佼者;我們正非常努力地打造最好的軟件──即管理團隊──與之配合。」

     

    2015

    -
    • 大連的恒隆廣場開幕
    • 員工人數接近四千八百人,較二零一一年上升逾七成。

    致股東函(2015年報):

    「過去二十多年來,本公司藉着多次危機茁壯成長。」

    「縱使艱困的經濟環境和市況同時來臨並持續,我們仍可屹立不倒。」

    「我們需要更年輕的思維。我們現已擁有一些三十餘歲的優秀管理人員,彼等應能帶領是項轉型,並終有一日帶領本公司。」

    「在目前的嚴峻市況下,人們總把壞消息掛在口邊。但平情而論,現時中國社會有許多正面發展,對經濟有利好作用。」

    「中國的複雜程度着實遠非任何人所能想像,亦從未有人曾在偌大的國家面對如斯挑戰,我們惟有寄盼中國官員饒具智慧,能因應中國國情制定所需的改革政策。」

    分享文章