理財筆記本
買樓需要「息」 19
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    04/2017

    美國加息,港人最關心是否加速樓價下跌,但其變動亦會影響一眾供樓人士或準買家。現時市場上主要有兩款按揭計劃,分別是以「最優惠利率」為基準的按揭計劃(P按),及「香港銀行同業拆息」按揭計劃(H按),兩者皆為浮息。

     

    P按中的「P」代表最優惠利率(Prime Rate)。最優惠利率由各間銀行自行決定,「P」亦有分「大P」及「細P」。現時,大P為5.25厘而細P則為5厘。而H按的「H」為香港銀行同業拆息(HIBOR),即是銀行間「借港元」的利率。由於香港銀行同業拆息的波幅較最優惠利率大,故銀行提供的H按通常設有「鎖息上限」作「封頂位」。而這「封頂位」則通常與P按的利率一致。

     

    P按與H按的比較

      P 按   H 按
    計算方法                                                   
    • 現時以最優惠利率減某個百分比為基準,即大/小P-X厘(歷史曾出現P+X厘的計算方法)
     
    • 以1個月或3個月香港銀行同業拆息加某個百分比為基準,即H+Z厘
           
    特色
    • 銀行會在各自網站公布其最優惠利率,供供樓人士查閱
    • 一般情況下,最優惠利率上調速度較HIBOR慢。基本上當銀行結餘減少至若干水平,最優惠利率才會有上調的機會
     
    • 由於HIBOR是按貨幣市場利率浮動的,因此H按利率較P按利率波幅為高
    • 各人士可到香港銀行公會網站查閱HIBOR
    • HIBOR對資金流向敏感度比最優惠利率高,美國加息會導致資金流出香港從而令銀行體系結餘減少,其上調速度會較最優惠利率快,H按利率亦會相應增加

     

    由於H按較P按有較大的價格優勢,並有封頂功能,所以H按較受供樓人士歡迎。根據金管局每月樓按資料,1月份採用H按承造按揭計劃的比例為93.5%。不過,供樓人士還需考慮以下因素及其供款能力:

    • 按揭年期
    • 銀行可做的按揭成數
    • 未來息口波動
    • 個人收入穩定與否

     

    資料來源:

    金融管理局2017年1月住宅按揭統計調查結果

    http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2017/20170228-7.shtml 

     

    香港銀行公會於每日早上11時(香港時間)後公布香港銀行同業拆息

    https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?Submit=Detail&lang=b5

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