專題故事
陳啟宗:恒隆將成為全國最優秀的地產商 295
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    01/2012

    踏入2012年,《連繫恒隆》很榮幸邀得董事長陳啟宗先生接受專訪,是次訪問更邀請香港和內地的同事提交問題,由董事長回應。在一個多小時的訪問中,董事長分別暢談對公司的內地業務發展、香港物業的前景,以及即將舉行的特首選舉的看法。

     

    內地發展:從商業到住宅

    恒隆自於90年代進軍內地市場以來,一直以發展世界級的商業物業為主,同事對於公司在內地的發展甚表關注。回應公司會否考慮發展商業以外的項目,董事長陳啟宗先生認為恒隆是有點被動的。「我們一直對市政府說,我們跟別的地產商不同。別人喜歡興建很大的項目,地積比率要很高的,其實他們是弄錯了,以為建多一點就會多賺一點。」

     

    陳啟宗先生表示,內地很多地塊都規定要建高樓,昆明那幅地便是其一。他解釋,有時不能太揀擇,如果恒隆堅持只建商場,不建其他,那麼便很難找到地塊,因此只能順應潮流。他認為最重要的反而是怎樣將這種關係扭轉,變成自己的優勢。

     

    「舉例說,瀋陽的市府恒隆廣場,該地塊的地積比率是要求下限是多少,而不是上限多少。項目的總樓面面積約為500多萬呎,我答應最少興建900萬呎,那即還餘下300多萬呎。很多人,包括公司內部的人,都認為(這300多萬呎)應該興建辦公樓,因為增值能力較住宅高。興建商場或辦公樓,當然不會賣掉,但住宅這麼多,若利潤豐厚當然賣,這可能是有利可圖的。假若今日瀋陽賣兩萬元一呎,三年之後推出能賣多少元一呎?」

     

    「我問你,位於世界級一流的商場旁邊或之上,在全市最優越的辦公樓旁邊,那些住宅可賣多少錢?答案:市內最高價錢!可能到時是四萬元一呎,繳稅後還剩萬多兩萬元一呎,那不怕做。恒隆是否只做商業?我們做商業為主,住宅方面,如果用量來較力,必定難以勝過內地的發展商,因為他們的地是以億呎計算。我們的強項是質的較量。打個比喻,假若我跟姚明打籃球,我必輸無疑;要是我跟他打乒乓球,我卻可勝過他。我懂得建商場、辦公樓,別人不懂,那我就賺錢了。」

     

    他表示,恒隆無論去到哪裏,都會為鄰近的地方及城市帶來價值,不只是稅收,周圍的地價一定會向上,這是無可置疑,因為恒隆的產品是最優質的。他認為發展住宅項目是為勢所逼。「有時候不到你不貪心,因為市場逼你這樣。例如瀋陽的市府恒隆廣場,900萬呎,難道全都建辦公樓和商場?不可能。我們被逼要用盡這些價值。環境逼我發達,我不會拒絕。」

     

    在內地的發展步伐

    內地銀根短缺,地產發展商已少有高價搶地,惟市政府亦不願意低價賣地,因而可能減慢推出土地。被問及這會否影響恒隆在內地的擴展步伐時,董事長反問指:「市政府一般的收入,有三至四成靠賣地,如果不賣地,在建的基建怎辦?工資發不出怎辦?還是撥個電話給恒隆吧。我現在天天在等電話,不是說笑!我猜,很快便會接到電話。昆明那塊地,6月拍賣時有六家公司爭奪,四家是國內,兩家是海外,其中一家是恒隆。到9月時,四家內地的全都走了,他們更表示高興,說幸好當時政府收回那塊地,如果接了貨就糟了。9月只剩下兩家公司,一對一還有勝算,所以9月(恒隆)便拿下了那塊地。」

     

    他認為公司在內地發展佔有一定的優勢。「恒隆可能是全世界財力最強的地產公司。第一,誰會有淨現金在手?第二,500億元建築費是可全數以現金支付。這怎樣算出來?香港的已建成的物業,連同藍塘道項目,售出後約可套現超過200億元,目前手頭現金約270億元,加上可以配售股份,上次配股便集得110億元。我們每次配售股份,價錢都比上一次高。」

     

    他表示,現時恒隆的土地儲備,大概需七年時間興建。「我們的租金收入每年約60億元,而且年年上升。只要支出節省一點,派的股息差不多,基本上500億元建築費不難以現金支付。」

     

    「去年有人批評,我們手上這麼多現金,還要在市場集資?更有人問為何我們的錢不以特別股息的方式發給股東?我跟你說,如果我發特別股息給你,你應該丟掉這隻股份!我現在正看著人類21世紀最大的商業機會之一,就是中國這數十年(的高速發展),而我們有優勢,在這行頭可以是很賺錢的,無槓桿收益率達30%至40%。如果我把錢發回給你,即代表我不懂得將你的錢投資!」

     

    香港業務前景

    恒隆近年專注在內地發展優質商業項目,反而在香港已超過十年沒有買地,那陳啟宗先生對公司旗下香港出租物業的發展前景又有何看法?他對十年後的恒隆又有何期許?

     

    陳啟宗先生表示,他並非看淡香港,只是沒有機會買地,亦沒有機會賣樓,因而袖手旁觀。然而,他認為香港長遠仍有機會。至於物業租賃方面,他表示,香港的市場很小,舉例說,置地公司早在100年前已購得中環置地廣場這麼優越的地塊,恒隆能夠購得渣打銀行大廈也算十分不錯。他認為在香港買地的機會是十年一遇,買地的機會不多,出售物業的機會卻是有的。當市場暢旺時,便是出售物業的良機,惟核心資產並不會出售,因為這些資產是無可替代。

     

    至於他對十年後恒隆的期許,他直言:「我相信十年後,恒隆應該是全中國公認最優秀的商業房地產商!」

     

    三分鐘發達秘笈

    從事地產行業的怎樣才能發達?陳啟宗先生在訪問中透露了箇中玄機。「最近有一班主修房地產的大學生來和我談天,他們問我能否給他們45分鐘時間,我說可以,但我只會講兩、三分鐘。時間長短並不重要,最重要是你們學到甚麼。在最初的三分鐘,你所學到的將會很正面,到第四分鐘,你反而會糊塗了。聽完這三分鐘後,只要你照著做,便會一世發達。」

     

    「第一:做地產最重要的三件事是Location、Location、Location。有沒有人照著做?很少,而且差不多沒有人會跟著這房地產幾千百年的經驗去做。第二:低買高賣。假如你高買低賣,那理論上你必定破產。」

     

    董事長笑言,這三分鐘的道理尤如「太陽在東邊升起」,說出來會被人罵,但確實並非人人都知道太陽從東邊升起,在西邊落下。他解釋說:「很多時他們只是cognitively(認知上)知,emotively(情感上)不知。所以我跟那些小朋友講這兩點,如果他們一世都跟著做,會否發達?當然發達!這就是恒隆故事。」

     

    新一屆特首選舉

    除公司的業務發展外,同事們對董事長的個人作風亦甚感興趣,尤其是與其他商家比較,董事長較熱衷表達個人的政治立場及看法。回應這問題時,陳啟宗先生講述了他對新一屆特首選舉的看法。「我的理念是,作為香港人、香港公司,應該以香港的長遠利益為依歸,要負起公民責任,選一位最好的特首,能夠為香港做點事。」

     

    「我認為,以現時香港的環境,要香港繼續繁榮,只有一個選擇。不管你喜歡與否,也沒辦法。很多人就是不夠膽站出來,承擔公民責任。這次選舉很有意思,為甚麼?北京對於兩方都不表意見,那就是700萬老百姓(去選)。現在每星期都有民調,無論甚麼政府都不可逆轉民意。北京不表態,700萬老百姓藉民調來表態。一位(候選人的支持度)是50%,一位是15%,那老百姓已經表態了,還會逆民意而行嗎?若要強行選15%那位,第一,世界大笑話;第二,政府完全失去管治威信。我猜北京不會逆香港人的意願做事,所以北京不表態,就等於香港700萬人表態。」

     

    在是次訪問中,我們除邀請同事提交訪問的題目外,亦邀請了六位公司的管理培訓生出席是次訪問,與董事長互動及交流。以下為部分參與者的心聲:

    鍾淑玲(Stella)

    感謝公司讓我們參與這次訪問!在短短的個多小時,董事長分享了他獨特的管理哲學及營商之道。他的地產發展成功之道,聽似簡單,實不易為!在這個變化迅速的巿場,能夠堅持目標、適時優化策略,並非所有發展商都能做到。

    呂靜雯(Esther)

    訪問中印象最深的一刻是董事長預測恒隆在十年後會成為中國最優秀的地產發展商。要達到這個目標,就要靠管理團隊把現有的、在建的物業弄好,更重要的是把握時機,在未來一、兩年繼續在內地購買黃金地塊,發展高端購物商場。作為恒隆的一分子,可以藉著公司這黃金十年的機遇,到內地工作,將會是同事們的目標與挑戰。

    林美玉(May)

    很榮幸能與董事長作近距離的交流,認識他風趣幽默的一面。行走商界多年,他對經營地產有精闢的見解。雖曾於年報或其他媒體閱讀他的見解,但現場聆聽更具說服力及感染力。印象最深刻的是董事長常以25歲的姑娘要出嫁比喻跟內地官員討價買地的過程,強調遇上理想的黃金地段就要把握良好時機購買,此乃恒隆多年來成功的重要因素之一。

    方雋偉(Anson)

    十分榮幸今次能與董事長親身對話。他風趣幽默、說話中充滿智慧,令人有很多啟發和得著。最深刻是他論 及「年輕人發達之道」,更是言簡意賅。很高興公司有這個平台,讓所有同事能參與提問。

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